Husleiekontrakt

Det er mange såkalte standardkontrakter for husleie i omløp, og enda flere egenkomponerte. Ikke alle utleiere eller leiere har like god kjennskap til hva som er lovlig og hva som kan avtales ved utleie av bolig. Husleieloven regulerer de fleste forhold og de fleste bestemmelsene er ufravikelige til fordel for leietager som er forbruker.

Næringsdrivende har dog tilnærmet fri rådighet. Dette medfører at leietager kan se bort fra kontrakten, selv om kontrakten allerede er inngått og underskrevet. Utleier kan ikke kreve leieavtalen som sådan annullert om du ikke vil forholde deg til de ulovlige avtalevilkårene. Husleieloven forutsetter langt på vei at husleien skal utgjøre dine samlede og totale utgifter knyttet til leie- og boforholdet. Et unntak er imidlertid om dere avtaler at utgifter til strøm, varme og varmtvann skal oppkreves særskilt. Det som imidlertid utleier ikke kan kreve at du skal betale i tillegg til leien er kommunale avgifter, depositumsgebyr, trappevask, kabel-TV, vaktmestertillegg etc. Når betalingstidspunktet kommer kan man nekte å betale og dersom leietager har betalt så kan man kreve pengene tilbakebetalt. Husleieloven har detaljerte regler om hvordan din leie kan justeres. Reguleringsklausuler som åpner for hyppigere eller større leieøkninger enn det som følger av loven er ikke tillatt. Husleien kan tidligst justeres etter ett år, og senere aldri oftere enn én gang i året.
De første to årene av leieforholdet kan leien ikke justeres med mer enn med endringene i konsumprisindeksen. Når leieforholdet har løpt i tre år kan leien justeres i samsvar med gjengs leie som er en gjennomsnittsleie for tilsvarende leieobjekt i området du bor. Slik endring skal varsles 6 måneder i forveien, det vil si 2 år og 6 måneder etter leieforholdets start. Husk at dersom leieforholdet er fastsatt tidsbestemt til 3 år skal du i løpet av denne perioden ikke ha noen annen endring enn konsumprisindeks. Dersom leieavtalen skal fornyes etter kontraktens utløp vil partene måtte ble enige om ny pris. Har man akseptert og betalt en høyere leie enn det som følger av husleielovens regler kan man kreve mellomlegget refundert.
Det er to typer husleieavtaler som benyttes, tidsbestemt og tidsubestemt. De tidsubestemte har ingen forhåndsavtalt opphørstidspunkt og løper til utleier har en gyldig og saklig oppsigelsesgrunn. De tidsbestemte kontraktene løper i den angitte tiden, uten oppsigelsesrett for noen av partene med mindre dette er avtalt. De utløper dog automatisk ved angitt sluttdato. Etter dette vil leieforholdet være avsluttet og leier har ikke uten utleiers samtykke rett til fornyelse. En leiers ønske om en viss grad av kontinuitet og stabilitet i bosituasjonen kommer ofte i konflikt med utleiers ønske om å ”prøve ut” leieren. Mange opplever derfor å bli tilbudt kortere kontrakter, gjerne for ett år av gangen. Dette er ikke tillatt. Konsekvensen av at utleier tilbyr deg en slik korttidskontrakt er at leieavtalen går over til å være tidsubestemt. Ved endt leietid behøver du likevel ikke å flytte fordi leieavtalen rett og slett ikke lenger er tidsbegrenset. Unntaket er dersom du leier bolig i utleiers egen tomannsbolig eller enebolig, og utleier selv bor i huset. Da er ettårskontrakter likevel tillatt.Reglene om hvilke vedlikeholds- og reparasjonsforpliktelser partene har underveis i leieforholdet og ved avslutning av leieforholdet kan fravikes i leieavtalen. Det er her viktig å være bevisst på omfanget av dette ansvaret. Mange leiere blir overrasket over hvor mye vedlikeholds- og reparasjonsansvar som kan overføres til leier.

Kilde: Advokat Roger Bergli