Verditakst av landbrukseiendom

Når vi mottar takseringsoppdrag i forbindelse med landbruk, er det oftest i sammenheng med et ”frivillig” eierskifte eller arveoppgjør. Verdisettingen reguleres av konsesjonsloven, derav betegnelsen ”konsesjonstakst”.

Konsesjonstakst

Når en landbrukseiendom skal skifte eier bør en konsesjonstakst legges til grunn, dvs. dersom eiendommen er konsesjonspliktig, og det stilles krav om bo- og driveplikt.Verdisettingen reguleres av konsesjonsloven, derav navnet konsesjonstakst.

For bebygd eiendom under 100 dekar, hvor ikke mer enn 20 dekar av arealet er fulldyrket, eller i de tilfeller hvor den som er odelsberettiget skal overta, vil det vanligvis ikke være nødvendig å søke om konsesjon, dersom konsesjonslovens forutsetninger er tilstede.Dette kan også gjelde for landbrukseiendom som inngår i en reguleringsplan eller kommunalplan.
Konsesjonsloven ”har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese:

  1. framtidige generasjoners behov
  2. landbruksnæringen
  3. behovet for utbyggingsgrunn
  4. hensyn til miljøet, almenne naturverninteresser og friluftsinteresser
  5. hensynet til bosettingen.”

Loven sier videre at det bl.a. skal legges vekt på at den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, og at ervervet innebærer en driftsmessig god løsning.

Når vi får i oppdrag å taksere en landbrukseiendom er det hovedsakelig i forbindelse med et ”frivillig eierskifte” eller arveoppgjør.
Utgangspunktet for verdisettingen er avkastningsverdien.I de tilfeller hvor ”avkastningsverdien” er lav, og av liten næringsmessig betydning for eier, er det gitt adgang til å tillegge boverdien en vesentlig del av taksten.Det vil i slike tilfeller f.eks. ikke anses som økonomisk forsvarlig å oppgradere gamle driftsbygninger og en maskinpark som har ”gått ut på dato”.M.a.o. kan dette bety en negativ verdi for eiendommen.

I samarbeid med takstmann og revisor med god kjennskap til landbruksregnskap, vil de impliserte parter kunne få gode råd om økonomi og skattemessige forhold rundt et eierskifte.

Odelstakst

Man kan noe forenklet, si at en odelstakst bygger på rettsavgjørelse, hvor takstforretningen styres av 1 dommer og 2 eller 4 skjønnsmenn fra det aktuelle distriktet.
I motsetning til en konsesjonstakst, skal det ved en odelstakst, tas hensyn til eiendommens beliggenhet.Dette kan igjen bety at en odelstakst blir høyere enn en konsesjonstakst.